A Reforma Tributária sobre o consumo alterará a forma como imóveis são tributados no Brasil, mas os efeitos não serão imediatos em 2026, ano que funcionará como fase de testes. Nessa etapa inicial, não haverá cobrança de IBS ou CBS sobre a compra e venda de imóveis, desde que compradores, vendedores e prestadores de serviços do setor imobiliário cumpram as novas exigências documentais e de integração tecnológica — como emissão de documentos no novo padrão eletrônico e participação em ambiente eletrônico unificado entre cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
Para pessoas físicas comuns, que realizam transações esporádicas de imóveis ou adquirem moradia própria, as regras tributárias permanecem praticamente as mesmas no ano‑teste. A tributação continuará sendo feita pelo Imposto de Renda sobre ganho de capital, com alíquotas entre 15% e 22,5%, e com as isenções já existentes, como o reinvestimento do valor obtido em outro imóvel residencial. Apenas casos específicos — como alienação de mais de três imóveis no mesmo ano ou renda de alienação superior a R$ 288 mil — podem sujeitar a pessoa física ao novo regime.
A partir de 2027, começa a incidência efetiva da CBS sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas, embora ainda com algumas alíquotas reduzidas e direitos a créditos tributários amplos que podem ser aproveitados sobre despesas operacionais e de custos. Já em 2029, o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, substituindo gradualmente o ICMS e o ISS nos negócios imobiliários, com aplicação de alíquotas que poderão variar conforme regras transitórias.
Ao término da transição, em 2033, o sistema tributário estará plenamente implementado e a carga tributária sobre vendas de imóveis por pessoas jurídicas poderá atingir níveis significativos, incluindo a soma de CBS e IBS (com benefícios redutores aplicáveis ao setor), além do IRPJ/CSLL que permanece devido. Essa nova estrutura trará maior transparência e detalhamento do tributo em cada transação, além de exigir forte adaptação tecnológica e contábil por parte dos agentes imobiliários ao longo do período de transição.
Fonte: Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra e venda de 2026 a 2033. Contadores.cnt.br. Disponível em: https://www.contadores.cnt.br/noticias/artigos/2025/12/11/reforma-tributaria-e-imoveis-o-que-muda-na-compra-e-venda-de-2026-a-2033.html. Acesso em: 11 dez. 2025.
