A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe uma novidade que pode ter grande impacto sobre o mercado imobiliário: a inclusão das operações com bens imóveis no escopo do IBS e da CBS, o novo IVA dual brasileiro.
Isso significa que, além dos tributos já conhecidos – ITBI na transmissão, IR sobre o ganho de capital e ITCMD em certas situações – a venda, a locação e até a cessão de direitos sobre imóveis passarão também a ser tributadas pelo IBS e pela CBS.
Antes e depois da Reforma
Antes da Reforma:
Venda de imóvel: ITBI e IR sobre eventual ganho de capital;
Locação: apenas IR na tabela progressiva;
Serviços correlatos (corretagem, administração, construção): ISS, geralmente com alíquotas baixas.
Após a Reforma (art. 252 da LC 214):
Alienação de imóveis (incluindo incorporação e loteamento);
Locação, arrendamento e cessão onerosa;
Cessão de direitos reais;
Serviços de administração, intermediação e construção civil.
Exemplo: uma família que vende um apartamento por R$ 600 mil já paga ITBI e IR sobre o ganho de capital. Agora, também incidirão IBS e CBS, ainda que com redutores. No caso dos aluguéis, se a receita superar os limites definidos, o proprietário, além do IR, terá de recolher IBS e CBS.
Natureza das operações e risco de sobreposição
IBS e CBS foram concebidos como tributos sobre consumo, na lógica do valor agregado. Imóveis, no entanto, são tradicionalmente tributados em seus rendimentos (aluguéis) e ganhos de capital (venda). Surge, assim, a dúvida: trata-se de bitributação inconstitucional ou a EC 132/2023 teria autorizado expressamente múltiplas incidências sobre o mesmo bem?
Na prática, uma mesma operação imobiliária pode ficar sujeita a três ou mais tributos diferentes, aumentando custos de transação e potencial de litígios. Empresas do setor imobiliário e pessoas físiscas contribuintes dos novos tributos devem se preparar para cumprir as obrigações acessórias que serão exigidas.
Diretrizes da OCDE
As orientações da OCDE (OECD VAT/GST Guidelines) sobre o IVA recomendam excluir da base do tributo a venda de imóveis usados, porque não representam consumo corrente, mas uma mudança patrimonial. Além disso, a locação de imóveis residenciais é usualmente isenta. Em alguns países, o IVA incide apenas sobre a construção de imóveis novos, sobre alguns serviços acessórios e sobre a locação comercial. A lógica é evitar que o IVA distorça decisões de investimento. Embora o Brasil não tenha obrigação de seguir essas diretrizes, elas servem como orientação de boas práticas a todos os países.
Possíveis impactos sobre o mercado imobiliário
Ao tributar alienações e locações, a reforma pode encarecer incorporações, construções e aluguéis. Num cenário brasileiro de juros elevados e alta carga tributária, isso pode significar para as famílias de classe média mais dificuldade em formar patrimônio, ainda que haja regras mais brandas para operações de menor valor.
Nas cidades em que os preços dos imóveis já estão em queda, o aumento da cunha fiscal tende a dificultar ainda mais as transações. Para o Estado, o risco é abrir espaço para novos litígios.
Conclusão
As novas regras para o setor imobiliário e a obrigatoriedade de informações ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) mudarão o cenário para os investimentos em imóveis. Investidores e empresas do setor precisarão fazer as contas e simular cenários antes de tomar decisões.
