A recente regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) pela Receita Federal, por meio da Instrução Normativa nº 2.275/2025, representa uma mudança estrutural na gestão e tributação de imóveis no Brasil. Para contadores e advogados tributaristas, compreender a profundidade dessas alterações é crucial para orientar clientes e adaptar estratégias fiscais e patrimoniais.
O que são o CIB e o SINTER?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funciona como um “CPF do imóvel”, criando um código de identificação único para cada propriedade urbana ou rural no país. Esse código será obrigatório em escrituras, registros e outros documentos imobiliários.
O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), por sua vez, é a plataforma que centralizará e integrará os dados provenientes de diversas fontes, como cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos públicos. O objetivo é criar uma base de dados nacional, padronizada e acessível às administrações tributárias.
Principais Impactos e Obrigações
1. Cadastramento Obrigatório e Centralização de Dados: A principal mudança é a obrigatoriedade de integração dos serviços notariais e de registro ao SINTER. Os cartórios deverão compartilhar informações sobre operações com imóveis, como compra e venda, e alterações cadastrais, de forma imediata após a lavratura ou registro do ato. Essa medida visa eliminar a fragmentação de informações e aumentar a rastreabilidade das transações.
2. O “Valor de Referência” e a Base de Cálculo: Uma das inovações mais sensíveis é a instituição do “valor de referência” dos imóveis, que será estimado com base em critérios de mercado e disponibilizado no SINTER. Esse valor, que levará em conta preços praticados, localização e características do bem, servirá como base para a apuração de tributos como ITBI, IPTU e, futuramente, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) incidentes sobre operações imobiliárias.
Ponto de Atenção: A definição desse valor de referência poderá ser usada como meio de prova em processos de arbitramento fiscal, exigindo atenção redobrada na declaração de valores em transações imobiliárias.
3. Novas Obrigações para Cartórios: Os cartórios passam a ter um papel central no novo sistema. Além de alimentar o SINTER em tempo real, deverão adotar o CIB como identificador obrigatório em todos os documentos. O descumprimento dessas obrigações pode acarretar sanções administrativas e comunicação ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ). O cronograma de implementação prevê a adaptação dos sistemas até o final de 2025.
Implicações para a Prática Tributária e Contábil
Para os profissionais da área, as mudanças exigem uma postura proativa:
Aumento da Fiscalização: A centralização e o cruzamento automatizado de dados ampliarão significativamente a capacidade da Receita Federal de identificar inconsistências, como a subdeclaração de valores em transações ou a não declaração de rendimentos de aluguel.
Revisão de Planejamentos Patrimoniais: Estruturas que hoje se beneficiam da falta de integração cadastral precisarão ser reavaliadas. A transparência imposta pelo CIB e pelo SINTER pode expor planejamentos sucessórios e societários a um novo nível de escrutínio fiscal.
Impacto no IBS e na CBS: A regulamentação é um passo decisivo para viabilizar a cobrança do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias, um dos pontos da Reforma Tributária. O valor de referência será fundamental para essa apuração, podendo alterar a carga tributária do setor.
Consultoria Estratégica: A nova realidade abre espaço para a consultoria preventiva, auxiliando clientes a regularizar pendências cadastrais e a se preparar para um ambiente de maior controle fiscal. Imóveis com registros precisos e integrados ao sistema tendem a ganhar segurança jurídica e valor de mercado.
Em suma, o CIB e o SINTER não são apenas ferramentas de modernização cadastral, mas pilares de um novo paradigma de fiscalização e tributação imobiliária no Brasil. A adaptação a essa nova realidade é mandatória e urgente para todos os que atuam no mercado imobiliário e na consultoria fiscal.
Autor: Matheus Rodrigues de Abreu
LinkedIn: Matheus Rodrigues
